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L'irrévocabilité du mandat de recherche d'acquéreurs, réalité ou fiction ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, la très grande majorité (pour ne pas dire la totalité) des mandats de recherche d’acquéreurs prévoient une durée durant laquelle le mandat est « irrévocable ».


Les professionnels de l’immobilier pensent ainsi être assurés que la mission, qui leur a été confiée, sera maintenue pendant une durée certaine, de plusieurs mois, durée nécessaire pour obtenir le fruit des démarches mises en œuvre.
Or, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 2004 du Code civil disposent que « le mandant peut révoquer son mandat quand bon lui semble ».
Cet article a eu l’occasion d’être appliqué par la Cour de cassation en matière immobilière  notamment en 2002 (pourvoi n°99-20.895) et en 2006 (pourvoi n°04-18.972).
Dans la 1ère espèce, la Cour de cassation a reconnu la révocation non écrite du mandat pendant la période d’irrévocabilité de 6 mois fixée contractuellement dans les termes suivants : « le mandat même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d’un bien, ne prive pas le mandant du droit à renoncer à l’opération ».


Dans le second arrêt, la Cour de Cassation statue dans le même sens et avec les mêmes termes.
En conséquence, la période d’irrévocabilité prévue contractuellement semble priver le mandant de la possibilité de retirer le mandat pour le confier à un autre professionnel mais ne l’empêche pas de renoncer à l’opération de vente.
Le professionnel ne pourra pas solliciter de commission si le mandant a indiqué renoncer à l’opération puis a conclu la vente quelques mois plus tard.
En revanche, à mon sens, le professionnel pourra tout à fait solliciter des dommages et intérêts si le mandant renonce à l’opération alors qu’un acquéreur a été trouvé et présenté.
La clause d’irrévocabilité n’est donc pas aussi irrévocable que son nom le laisse croire et ne protège pas complètement le travail des professionnels réalisé dans les premiers temps du mandat.

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Fiona Gurrieri

Fiona Gurrieri

 

Chargée des projets webmarketing chez La Boite Immo, Fiona est aussi web rédactrice sur les problématiques spécifiques à l'immobilier.

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