La loi ELAN ou la numérisation de l’acte de location par Me Sabatié – Avocat spécialiste en droit immobilier

loi elan la boite immo par maître sabatiéLa loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a été publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018. Cette nouvelle loi Logement comporte des mesures et dispositions tous azimuts, à l’instar de ses prédécesseurs (ALUR, ENL, SRU…).

Elle vise toutefois à réformer, simplifier et moderniser l’acte de location résidentiel, sous différents aspects qu’il est utile de souligner.

La loi Alur[1] avant elle avait initié cette démarche de dématérialisation. Elle a notamment permis au bailleur de procéder à la transmission dématérialisée de la quittance avec l’accord du locataire, ou encore le récapitulatif annuel des charges du logement[2] (depuis le 1er septembre 2015).

Désormais l’article 217 de cette loi ELAN habilite le Gouvernement (dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution) à créer par voie d’ordonnance un régime d’agrément des prestataires pour assister les propriétaires et les locataires à établir des baux conformes à la loi du 6 juillet 1989 par le biais d’outils numériques. Cette démarche doit également et surtout permettre la transmission automatique des données de ces locations à l’Etat et l’ANIL, afin notamment d’alimenter un outil statistique et mieux connaître le parc locatif privé.

La loi ELAN[3] permet également de dématérialiser les annexes au contrat de location, que sont les diagnostics techniques et les extraits du règlement de copropriété[4]. Ainsi le bailleur peut dorénavant transmettre par voie dématérialisée le dossier de diagnostic technique (DDT) ainsi que, le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété au locataire, sauf opposition explicite de ce dernier.

La loi ELAN ne précise toutefois pas expressément si la notice d’information[5] prévue par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 peut être jointe de manière dématérialisée au contrat de location.

Le DDT comprenant selon le cas le DPE, le CREP, l’ERP, l’état de l’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz peut désormais être remis au locataire de manière dématérialisée, par courrier électronique par exemple.

Enfin le formalisme de l’acte de cautionnement, qui accompagne régulièrement les locations d’habitation, est assoupli. En effet, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 134 de la loi ELAN prévoit désormais que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location.

Mais ces informations, tout comme la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de son engagement n’ont plus besoin d’être manuscrites. Ces informations prescrites à peine de nullité peuvent ainsi être pré-remplies dans l’acte de cautionnement et la fastidieuse reproduction manuscrite n’a désormais plus lieu d’être.

Comme auparavant le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. D’ailleurs, dans cette démarche d’assouplissement et de numérisation, précisons que la loi ELAN n’a pas entendu permettre l’acte de cautionnement digital. En effet, l’article 1175 2°du Code civil n’a pas été modifié. Or, cette disposition interdit la signature électronique pour les sûretés personnelles, tels que les actes de caution solidaire, qui conservent une obligation de signature manuscrite.

L’acte de cautionnement des locataires ne peut pas être numérique, il doit encore être signé de manière manuscrite

[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

[2] Article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

[3] Article 218 de la loi ELAN – L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est complété.

[4] Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

[5] Précisée par l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.