La collaboration entre professionnels – Travailler avec InterKab : bonnes pratiques et efficacité juridique

Me Sabatié, Avocat spécialiste en droit immobilier & Ancien Directeur juridique de la FNAIM, revient sur les bonnes pratiques pour travailler en inter-cabinets et avec InterKab.

Dans les années 2000 la FNAIM lançait le SIA (Service Inter Agences) à l’instar du modèle professionnel nord-américain, de la bourse immobilière de Dijon ou encore du système collaboratif développé alors par la société Imminence sur la Côte d’Azur.

Ce qui était encore qu’occasionnel il y a une vingtaine d’années dans la pratique des professionnels de l’intermédiation immobilière est désormais devenu courant, voire indispensable. Le consommateur, vendeur comme candidat acquéreur, souhaite désormais pouvoir s’adresser à une seule agence immobilière capable de regrouper les offres de ventes ou d’achats d’un bassin économique ou d’un secteur géographique déterminé.

Ainsi, que ce soit dans le cadre de réseaux commerciaux, de groupements ou d’associations professionnels, ou tout simplement de manière ponctuelle, les professionnels ont pris l’habitude de collaborer.

Juridiquement ce travail en inter-cabinets se fait par délégation de mandat, aussi appelée substitution de mandataire. En accord avec le mandant, une seconde agence va se substituer à la première pour accomplir, tout ou partie des missions dont est investi le mandataire initial.

La loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972 n’ont pas forcément envisagé ce mode de travail collaboratif, malgré les toilettages successifs de ces dispositifs.

Dès lors, le travail en inter-cabinets soulève certaines interrogations qu’il est utile ici de reprendre pour y apporter les réponses idoines afin d’établir les bonnes pratiques et usages à respecter pour une collaboration efficace et juridiquement efficiente.

Est-il toujours possible de déléguer un mandat ?

La première question, à laquelle il nous semble utile de répondre, est celle de la faculté dont dispose un agent immobilier de se substituer un de ses confrères dans l’exercice de sa mission.

L’article 1994 du Code civil ne permet pas expressément la délégation de mandat, mais envisage indirectement ses conséquences. C’est sur le fondement de cet article, notamment, que la jurisprudence admet la faculté pour un mandataire de se substituer un « sous mandataire » pour l’exécution de tout ou partie de sa mission. La jurisprudence a ainsi consacré dès 1981 la possibilité pour un agent immobilier de déléguer son mandat (CA Versailles, 12ème Ch., 27 octobre 1981).

Cependant, compte tenu notamment du caractère intuitu personae du mandat confié au professionnel immobilier, il est nécessaire que la faculté de délégation soit expressément prévue au mandat initial. C’est désormais le cas de la plupart des mandats proposés par les professionnels de l’immobilier, et notamment de ceux disponibles sur HEKTOR.

Bien entendu, le mandataire substitué devra respecter toutes les stipulations du mandat initial, notamment en ce qui concerne le prix, les honoraires et les conditions particulières de vente.
Il apparaît donc nécessaire que l’agent substitué demande une copie du mandat délégué afin de vérifier les contours et conditions de la mission qui lui est déléguée (mais également de s’assurer de la régularité de celle-ci).

La cour d’appel de Nîmes en 1996, puis la Cour de cassation en 1999, ont fixé pour la première fois ce principe (Cass. civ. 1ère  4 mai 1999, n°97-10228). La raison en est simple, l’agent immobilier ne peut transférer à son confrère plus de droits qu’il n’en détient lui même, selon l’adage « Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ».

Faut-il nécessairement une délégation écrite ? 

Rappelons que l’article 72 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 impose au titulaire de la carte professionnelle de détenir un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties, avant de négocier ou de s’entremettre à l’occasion de toutes opérations visées à l’article 1er  du 2 janvier 1970. Le non respect de cette obligation est notamment pénalement sanctionné (article 16 à 18 de la loi de 1970) mais surtout hypothèque toute possibilité pour le professionnel de réclamer une rémunération en cas d’entremise.

Toutefois, la jurisprudence actuelle écarte l’application de la loi Hoguet et de son décret dans les rapports entre professionnels immobiliers. Dès 1995 la Cour de cassation rappelait la non application de ce dispositif de police entre professionnels de l’immobilier (Cass. civ. 1ère, 7 février 1995, n°93-14.158 : bull. I, n°68).

En 2019 la Cour de cassation par deux arrêts successifs (notamment Cass. civ. 3ème 9 janvier 2019 n°17-27841) est d’ailleurs venue préciser les cas dans lesquels le professionnel de l’immobilier doit respecter ou s’affranchir de cette réglementation professionnelle qui conditionne notamment son droit à honoraires (Ne pas confondre délégation de mandat et mandat donné par un professionnel de l’immobilier !) 

Cependant, en dehors de l’appartenance à un groupement qui règle le plus souvent cette question dans ses statuts et/ou son règlement intérieur, un acte de délégation écrit apparaît plus prudent et pertinent, afin d’une part de consacrer l’existence de cette collaboration, notamment en cas de contrôle des pouvoirs public (DDPP/DGCCRF), mais également afin de définir les contours financiers et la durée de cette délégation.

De même, on ne saurait que trop encourager l’enregistrement de cette délégation dans le registre des mandats du mandataire substitué, avec un numéro chronologique, afin notamment de lui donner date certaine. Là encore, cette obligation n’est pas prévue ad validitatem dans les textes.

Peut-on envisager une délégation générale entre deux professionnels ?

La Collaboration établie entre deux professionnels prenant de l’ampleur et ayant un caractère récurrent, il peut être pertinent d’instituer une collaboration commerciale prévoyant la délégation systématique de tout ou partie des mandats de l’un ou l’outre ou de manière réciproque (exclusifs ou non). De même, le syndic ou l’administrateur de biens désireux de déléguer ses mandants de transaction à un confrère spécialisé dans la transaction immobilière pourra trouver un intérêt à un tel partenariat.

Dans ce cas, et en dehors d’un groupement ou réseau commercial, les professionnels pourront convenir d’établir les bases juridiques et financières d’une collaboration. Cette convention devra toutefois être limitée dans le temps et prévoir toutes les hypothèses de cette collaboration, au risque sinon de ne pas être considérée comme une véritable délégation des mandats (Cass. civ. 1ère, 7 février 1995, n°93-14.158 : bull. I, n°68).

Qui rédige l’avant-contrat et encaisse les fonds séquestrés ?

Sur le plan juridique l’agent substitué, auquel la recherche d’un acquéreur a été confiée par le titulaire du mandat, n’a pas de rapport de droit direct avec le mandant. Dès lors, sauf stipulations expresses dans le mandat initial et reprises dans la délégation de mandat, il est souhaitable que le titulaire du mandant initial se charge de la rédaction et de l’encaissement éventuel du séquestre (lorsqu’il y est habilité et détient un compte et une garantie financière à cet effet).

D’un point de vue strictement juridique et comptable, c’est également le mandataire initial qui encaissera les honoraires et en reversera une partie au mandataire substitué ayant trouvé l’acquéreur (d’où l’intérêt de la délégation écrite établissant le quantum de cette répartition).

Toutefois, et selon nous, le mandataire substitué ne pourra pas s’affranchir des obligations prudentielles liées à la réglementation LAB/FT, notamment concernant l’origine des fonds et le bénéficiaire finale de la transaction pour laquelle il apporte son concours par la présentation d’un candidat acquéreur.

Quelle agence notifie l’avant-contrat aux acquéreurs dans le cadre de la loi SRU ?

L’article L.271-1 du CCH dispose en son alinéa 3 : « Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ».
Il appartient ainsi au rédacteur de la promesse de procéder en amont aux formalités de collecte des informations et annexes de l’avant-contrat et par la suite de notifier ou remettre ces éléments à l’acquéreur, afin de faire courir utilement le délai de rétractation de 10 jours de l’article L. 271-1 du CCH.

Le mandataire substitué peut-il faire de la publicité sur le bien objet de la délégation ?

Cette question doit impérativement être réglée à l’occasion de la délégation (qu’elle soit ponctuelle, générale ou dans le cadre d’un groupement).
Si la question à cette réponse peut selon nous être positive, il apparaît une nouvelle fois que l’agent délégataire devra détenir une délégation écrite formelle l’autorisant à faire cette publicité, notamment en cas de contrôle de la DDPP, comme nous l’évoquions précédemment.

En outre il semble judicieux, si une telle publicité est réalisée, qu’elle devra s’accompagner d’une manière ou d’une autre d’une mention indiquant que le bien proposé l’est dans le cadre d’une collaboration inter-agences. En effet, cette précision sera utile pour l’information du consommateur, mais surtout en cas de différence de barème d’honoraires entre les agences collaborant. En effet, les honoraires appliqués sont ceux du mandat principal, et non ceux de l’agence délégataire.

En conclusion, quant bien même la loi Hoguet n’est pas applicable à la relation entre professionnels de l’intermédiation immobilière, il n’en demeure pas moins que certains principes directeurs doivent être respectés, tant pour la régularité de l’opération d’entremise que pour anticiper les problématiques et différends susceptibles de naitre entre eux à l’occasion de cette relation de collaboration commerciale. Ces principes sont naturellement applicables aux utilisateurs d’INTERKAB.

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