COVID-19 et délai de rétractation SRU ? Me Cyril Sabatié
6 avril 2020, Manon Lagardère

COVID-19 et délai de rétractation SRU ? Me Cyril Sabatié

Me Cyril Sabatié, avocat spécialiste en droit immobilier et ancien Directeur juridique de la FNAIM , nous livre des précisions sur le délai de rétractation SRU dans le contexte du confinement.

Pour faire face à la crise sanitaire et aux difficultés que pose le confinement, le Gouvernement a d’ores et déjà pris 25 ordonnances (parues au Journal Officiel du 26 mars 2020) en application de la loi d’urgence n°2020-290 du 23 mars 2020.

Certaines de ces ordonnances visent, de manière très (trop) générale malheureusement, à aménager ou suspendre les délais pour les adapter aux contraintes du confinement et permettre d’une certaine manière une continuité de l’activité économique du pays. Parmi celles-ci, l’Ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

QUELS ACTES ?

Selon l’article 2 de cette ordonnance n°2020-306, sont concernés « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er ».

Semblent donc légalement concernées les promesses unilatérales comme synallagmatiques de vente.

Le caractère très général de cette ordonnance, visant de manière louable à couvrir toutes les hypothèses susceptibles d’être impactées par la situation sanitaire, conduit forcément à certaines interrogations. C’est singulièrement le cas pour les promesses synallagmatiques de vente (compromis) au regard des délais qu’elles comportent ou qu’elles font courir.

QUELS DELAIS ?

L’article 1er de cette ordonnance précise que ses dispositions sont applicables « aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ». Ce gel, assorti d’un report, ne semble toutefois, selon la lettre même du texte, ne concerner que les formalités ou notifications prescrites par la loi ou le règlement au sens de l’article 2 susvisé.

En ce qui concerne notre sujet on retrouvera ici le délai de rétractation de 10 jours (ou de réflexion selon le cas) prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dit « délai de rétractation SRU » dans le jargon des intermédiaires immobiliers.

Sera également concerné le délai imparti à la commune pour faire valoir son droit de préemption urbain (en suite d’une DIA) mais également le délai minimum d’un mois prévu par le code de la consommation (article L.313-41) pour la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts.

Pour ce qui est du délai de rétractation SRU de 10 jours, si celui-ci devait expirer durant la période « de gel » visée à l’article 1er précité à savoir « entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficiera d’un nouveau délai de 10 jours pour se rétracter à compter de la fin de ladite période à laquelle est ajouté un délai d’un mois. 

Cette situation concerne donc toutes les notifications qui ont été faites à partir du 3 mars 2020. Toutes les promesses signées avant le 12 mars et qui n’ont pu faire l’objet de cette notification légale avant cette date (en raison notamment des nombreuses annexes qu’il convient d’y joindre en matière de vente de lot de copropriété) devront idéalement attendre la fin de cette période de crise.

Ainsi, à titre d’exemple pour le droit de rétractation qui aurait dû expirer le 13 mars 2020, l’acquéreur pourra se rétracter à l’expiration d’un nouveau délai de dix jours suivant la fin de la période dite d’urgence sanitaire à laquelle s’ajoute un mois supplémentaire. 

L’état d’urgence devrait en principe s’achever le 24 mai 2020 ; en pareil scénario l’acquéreur pourrait se rétracter jusqu’au 3 juillet 2020 minuit (24 mai + un mois + 10 jours).

Précisons toutefois que l’ordonnance ne semble pas être impérieuse. En effet, ce texte a pour effet de geler les effets d’un délai qui n’aurait pas pu être exercé en raison de la situation de paralysie sanitaire. Elle ne semble pas imposer l’ajout de nouveaux délais à la « partie protégée » qui ne voudrait pas en bénéficier et rallonger inutilement la réalisation de son achat immobilier.

En effet, le dossier de presse de présentation de ces 25 ordonnances précise notamment « les démarches, quelle que soit leur forme (acte, formalité, inscription…) dont l’absence d’accomplissement peut produire des effets juridiques tels qu’une sanction (…) elles pourront l’être à l’issue de cette période dans le délai normalement prévu, et au plus tard dans un délai de deux mois suivant la fin de cette période. »

Alors certes, certains opportunistes ou acquéreurs inquiets se saisiront de ces délais d’exception pour faire marche arrière et se délier de leur engagement, mais il est fort à parier que cette situation sera marginale dans la pratique, passée la période de crise sanitaire.

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Manon Lagardère

Manon Lagardère

Manon est chargée de communication à La Boîte Immo. Sur le blog, elle supervise la rédaction des articles et la ligne éditoriale.

4 commentaires

4 réponses à “COVID-19 et délai de rétractation SRU ? Me Cyril Sabatié”

  1. Bonjour,
    Merci pour la précision de cet article, les acheteurs et vendeurs sont un peu perdu dans cette période.
    Le gouvernement peut il faire machine arrière en cas de dérive ?

    • Manon Lagardère Manon Lagardère dit :

      Bonjour,
      Nous ne pouvons malheureusement pas répondre à la place du gouvernement à cette question.
      Nous espérons que ce qui doit être fait sera mis en place,
      Belle journée.

  2. Avatar SCAGLIA dit :

    Bonjour,
    Alain SCAGLIA gérant de la SARL SCAGLIA IMMO à Aljaccio.
    Nous aurions du signer trois actes authentiques en chaîne prévus le 31 mars dernier.
    La première vente assujettie à un prêt hypothécaire avec une signature physique à l’étude d’un Notaire de Colmar. Suivaient les deux autres ventes à Propriano avec procurations reçues par le notaire avec des paiements au comptant.
    Le premier notaire de Colmar a refué de recevoir son client à l’étude pour valider le prêt et faire la vente, prétextant qu’il n’en avait pas le droit alors que pour les deux autres ventes une personne par vente représentant son conjoint se déplaçaient à l’étude en respectant les consignes sanitaires.
    Il s’avère que ce notaire défende les intérêts de son client car celui-ci n’étant plus pressé de signer car il ne pouvait pas jouir de son bien le jour de la signature prévue et de payer son crédit jusqu’ à la fin du confinement. Monsieur le notaire s’est permis d’appeler son client acquéreur et le vendeur pour se plaindre que je leur mettais une pression terrible.
    Il en résulte que le dernier maillon de la chaine un couple de sexagènaire a été contraint de prendre une location au 1er avril payant un loyer de 1800 € :mensuel car ces deux clients étaient pressés de rentrer dans leur acquisition au plus vite.
    Les ordonances du 26 mars autirisent les notaires a signer en visio et régulariser plus tard. J’en fait part à, ce notaire qui botte en touche en me répondanr que les réseaux sont saturés et que ses clients ne sont plus pressés.
    Résultat pas de vente régularisée, les diags vont être à réactualiser et les premiers jours du déconfinement vont être cette fois-ci engorgés.
    Mauvaise foi ?
    Que faire ,?
    Meerci pour votre réponse

    • Manon Lagardère Manon Lagardère dit :

      Bonjour,
      Nous ne pouvons malheureusement vous donner de réponse précise ici, nous faisons justement appel à Me Sabatié pour les questions juridiques, complexes. Chaque situation étant différente, nous vous invitons à contacter les personnes compétentes. Belle journée.
      Cordialement,

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