La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-24862. Ils jugent que l’acheteur ne pouvait pas savoir au jour de la vente l’imminence du décès de la vendeuse, décès sans aucun lien avec sa maladie ; les magistrats refusent ainsi de prononcer la nullité de la vente. Selon les héritiers de la défunte la vente devait être annulée puisque dépourvue d’aléa, car la vendeuse souffrait de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique devenue terminale qui justifiait une dialyse quatre fois par jour au domicile (trois mois plus tard, elle décède d’une chute).
Cet arrêt est l’occasion de rappeler que dans le cadre d’une vente immobilière en viager, l’existence d’un aléa lié à la durée de vie du vendeur est indispensable, sous peine de nullité. Pour mémoire, l’article 1975 du Code civil prévoit notamment qu’une vente en viager est nulle si le vendeur (crédirentier) meurt de maladie 20 jours après sa signature.
Me Cyril SABATIE – Avocat spécialiste en droit immobilier
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