L’offre et l’acceptation en matière de vente immobilière depuis l’ordonnance du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, par Maître Tabordet-Mérigoux.
Le gouvernement a, par voie d’ordonnance, réformé une grande partie du code civil mais, comme on le verra ci-après, il s’agit essentiellement d’une formalisation de la jurisprudence établie.
Cet article n’a pour but que d’apporter un éclairage sur les étapes majeures précédant la formation du contrat à savoir l’offre et l’acceptation.
La définition classique de l’offre
L’ordonnance n’a fait que reprendre les caractéristiques dégagées par la jurisprudence à savoir : l’offre doit comprendre les éléments essentiels du contrat, en matière de vente on pensera notamment au prix, et exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Cette définition permet de différencier l’offre de l’invitation à entrer en négociation.
La caducité de l’offre
L’offre devient caduque dans plusieurs hypothèses :
Il est intéressant de retenir la position ferme qui a été adoptée sur l’incapacité et le décès de l’offrant. Cette position doit, à mon sens, être saluée même si, en cas d’incapacité surtout, un contentieux risque de se développer sur la date de celle-ci.
La rétractation de l’offre
L’article 1116 du Code civil met un terme au doute existant sur la sanction de la rétractation d’une offre pendant la durée de celle-ci.
Bien entendu, l’offre peut toujours être rétractée lorsqu’elle n’est pas parvenue à son destinataire, dans cette hypothèse, il n’y a aucune difficulté.
L’intérêt porte sur une rétractation de l’offre pendant sa durée de validité et parvenue à un acceptant. Jusqu’à lors, une partie de la doctrine considérait que la rétractation n’avait pas d’effet et, qu’en conséquence, la vente était conclue en présence d’une acceptation, tandis qu’une autre partie de la doctrine considérait que la rétractation illicite ne pouvait donner lieu qu’à des dommages et intérêts.
L’ordonnance consacre, sans aucun doute possible, cette deuxième hypothèse ; l’offre rétractée empêche toute conclusion du contrat mais ouvre droit, le cas échéant, à des dommages et intérêts pour l’acquéreur lésé.
La rétractation de la promesse unilatérale de vente
A contrario de l’offre, la révocation d’une promesse unilatérale de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exercer son droit d’option ne produit pas d’effet (article 1124). Si le bénéficiaire accepte, la vente sera conclue.
L’article 1118 du Code civil définit l’acceptation comme « la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ». En conséquence, si l’acceptant émet une proposition au prix inférieur, celle-ci constitue une contre-offre ; situation que vous connaissez bien et qui est validée par la jurisprudence sans équivoque.
On rappellera que le silence ne vaut pas acceptation ; principe appliqué par la jurisprudence depuis 1870 !
En matière immobilière, ces délais sont bien maîtrisés mais l’ordonnance vient les consacrer pour les contrats de vente de manière plus générale.
Ainsi, un délai de réflexion peut être prévu par la loi ou un contrat, il s’agit d’un délai avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut manifester son acceptation. En pratique, il s’agit par exemple du délai de 10 jours calendaires suivant une offre de prêt immobilier.
Le délai de rétractation est, quant à lui, un délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement. Il s’agit par exemple du délai de 10 jours suivant la signature d’un compromis de vente.
Le conflit entre les conditions contractuelles
L’acceptation ne porte que sur les conditions connues par l’acceptant, ainsi, l’offrant ne pourra pas faire état de conditions générales ou spéciales non communiquées à son cocontractant.
Par ailleurs, en cas de conflit entre des conditions d’achat et des conditions de vente, elles se neutralisent mutuellement.
A noter encore, qu’en cas de conflit entre des conditions générales et des conditions spéciales, ce sont les conditions spéciales qui prévalent.
La rétraction de l’acceptation
L’ordonnance est venue clarifier un point : le contrat est conclu lorsque l’acceptation parvient à l’offrant. Il s’agit donc d’une consécration de la théorie de la réception et non de l’émission. Ce n’est pas la date du cachet qui fait foi mais bien la date de signature de l’offrant sur l’accusé de réception de la lettre recommandée par exemple.
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Le pacte de préférence
Un aparté s’avère nécessaire sur le pacte de préférence. En effet, l’article 1123 du Code civil consacre le principe selon lequel, le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut agir en nullité de la vente ou en substitution dans l’hypothèse où la vente aurait été conclue avec un tiers, alors que ce dernier avait connaissance du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Si les conditions de l’action sont, en pratique, compliquées à réunir, on ne peut que saluer la consécration de la jurisprudence applicable en la matière qui accorde ainsi une vraie valeur au pacte de préférence.
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Une réforme qui a le mérite d’intégrer une jurisprudence établie et parfois de clarifier des situations fréquentes et importantes en pratique.
Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site de Maître Tabordet-Mérigoux en suivant ce lien.
