Me Cyril Sabatié, avocat spécialiste en droit immobilier, revient sur l’arrêt du 12 Novembre 2020 prononcé par la Cour de Cassation, concernant la mention du nom de l’agent commercial et la nullité du mandat. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 novembre 2020 n°18-00218, a réaffirmé récemment la rigueur de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et le formalisme impératif imposé au mandat de l’intermédiaire immobilier. La cour d’appel de Paris a notamment rappelé que la nullité appliquée au mandat doit être absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a seulement pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.
Ainsi les juges parisiens ont pu considérer que doivent être sanctionnées, par une nullité absolue insusceptible de régularisation, l’absence sur le mandat du numéro de carte professionnelle et de son lieu de délivrance.
Un arrêt de la même date, mais cette fois de la première chambre civile de la Cour de cassation, doit retenir tout particulièrement l’attention des professionnels de l’immobilier.
Rappelons qu’en application de l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 précitée toute personne physique (agent commercial ou salarié) habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, doit justifier de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation délivrée par la CCI (à la demande du titulaire de la carte professionnelle).
L’article 9 dernier alinéa du décret du 20 juillet 1972 ajoute que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés, notamment dans les mandats, lorsqu’il intervient dans leur conclusion.
La Cour de cassation dans cet arrêt du 12 novembre 2020, pourvois n° 19-14025 et 19-14112 juge qu’à défaut de respecter cette disposition d’ordre public et faute de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne signataire de ce mandat, celui-ci doit être considéré comme nul !
Ce défaut de mention dans le mandat, et consécutivement sa nullité, privent ainsi l’agent immobilier de son droit à honoraires.
La Haute Cour justifie sa décision en précisant que cette nullité est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. En effet ces textes visent à organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et à protéger le mandant.
Ainsi, le mandant doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie un mandat est habilitée par l’agent immobilier, qu’elle est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.
Cette décision est particulièrement sévère, alors même que l’article 9 précité ne prévoit aucune sanction expresse attachée à l’absence de cette mention.
Pour mémoire, la Cour de cassation avait déjà pu juger en 2012 que le fait pour un collaborateur de négocier, s’entremettre ou prendre des mandats sans disposer d’une attestation d’habilitation devait être sanctionné par la perte du droit à honoraires (Cass. 1ère civ, 5 avril 2012, n° 11-15569).
A noter également que le défaut d’attestation pour les collaborateurs est pénalement sanctionné.
En effet l’article 14 dernier alinéa de la loi du 2 janvier 1970 prévoit une amende de 7500 € et 6 mois de prison. Sanction pouvant être multipliée par cinq pour une personne morale.
En conclusion, pour s’éviter des sanctions civiles et pénales et afin de sécuriser son mandat et son droit à honoraires, le professionnel de l’immobilier doit :
– Habiliter ses collaborateurs susceptibles de conclure des mandats, et leur remettre l’attestation visée par la CCI.
– Mentionner expressément leurs nom et qualité dans le mandat.
A NOTER : Lors du renouvellement de la carte professionnelle, les attestations qui y sont attachées sont également à renouveler. A cette occasion, il est recommandé à l’agent immobilier d’être précis dans les pouvoirs et attributions qu’il accorde à chacun de ses collaborateurs. Pour mémoire l’agent commercial ne dispose par de la plénitude des pouvoirs que peut lui concéder son mandant titulaire de la carte professionnelle. En effet, l’agent commercial (à la différence du négociateur salarié) ne peut pas recevoir ou détenir de fonds, effets ou valeurs, rédiger des actes juridiques (à l’exception des mandats), donner des conseils juridiques ou encore assurer la direction d’un établissement. |
Manon Lagardère
Manon est chargée de communication à La Boîte Immo. Sur le blog, elle supervise la rédaction des articles et la ligne éditoriale.
