Cyril SABATIE – Avocat à la cour – nous livre dans cet article son analyse du fameux Diagnostic Technique Global.
La loi dite Alur (pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a créé un nouveau diagnostic sur le bâti des copropriétés supposé permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de leur immeuble et de programmer d’éventuels travaux.
Ce diagnostic, dit DTG (Diagnostic Technique Global) doit être impérativement réalisé depuis le 1er janvier 2017 dans tout immeuble de plus de dix ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété (division d’immeuble en mono-propriété par exemple). Le DTG remplace ainsi le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété . Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Corrélativement à l’obligation pour les copropriétés de constituer un fonds travaux depuis le 1er janvier de cette année, dans tous les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation, la question relative à la réalisation d’un DTG doit avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires (elle sera votée à la majorité simple).
Précisons que si le DTG montre l’absence de travaux nécessaires sur les dix ans à venir (utopique), le syndicat des copropriétaires sera dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité de ce diagnostic (cotisation annuelle versée par les copropriétaires et qui demeure attaché au lot en cas de vente).
Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
Il contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété : l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, l’état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires contenues dans le Code de la construction et de l’habitation, l’analyse des améliorations possibles en terme de gestion technique et patrimoniale ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique.
Le DTG doit comporter la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, notamment, ceux qui pourraient être menés au cours des dix prochaines années, ainsi qu’une évaluation sommaire de leur coût.
Si le diagnostic est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires et démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit sa réalisation la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre.
En cas d’insalubrité ou de péril sur l’immeuble, l’autorité administrative compétente peut demander au syndicat des copropriétaires de lui produire le DTG afin de vérifier l’état et la sécurité des parties communes et à défaut de fournir ce DTG peut faire réaliser d’office le DTG aux frais du syndicat de copropriétaires .
Lorsqu’il a été réalisé, le DTG doit être communiqué aux nouveaux acquéreurs d’un lot de copropriété et la liste des travaux préconisés par le diagnostic doit également être mentionnée dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Une fois le DTG réalisé il s’ajoutera donc systématiquement aux diagnostics du dossier de diagnostics techniques (DDT) et devra être annexé à toutes les ventes dans la copropriété.
TEXTES DE REFERENCE :
Article L.731-4 du CCH
Article L.111-6-2 du CCH (abrogé)
Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965
Article L.731-1 du CCH
Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
Article L.731-5 I du CCH
Article L.731-5 II du CCH
